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Inversión Extranjera en Bienes Raíces de Estados Unidos y Retención de FIRPTA

Posted on 11/03/17

El código tributario de los Estados Unidos contiene una disposición para la retención que debe hacerse por la venta de bienes raíces en los Estados Unidos para individuos y entidades no residentes. En virtud del Acta de Impuesto a la Inversión Extranjera en Bienes Raíces, conocido por sus siglas en inglés como “FIRPTA”, el 15% del producto bruto de la venta de bienes raíces de los Estados Unidos debe ser retenido a todo individuo o entidad cuyo estatus para efectos de impuestos es el de no-residente. La retención FIRPTA se aplica a la venta de bienes raíces de los EE.UU. para cualquier vendedor no residente, ya sea una persona física o jurídica.

Esta retención no tiene relación con el monto del impuesto realmente adeudado en la venta. Aplicar la retención como parte de la venta no es la obligación final del vendedor y no exime al vendedor del requisito de presentar una declaración de impuestos de los Estados Unidos para reportar la venta. El impuesto real a pagar por la utilidad en la venta de bienes raíces se calcula como parte de la preparación de la declaración de impuestos de los Estados Unidos que se requiere debe ser presentada. Si la retención excede el impuesto a pagar, se le reintegrará la diferencia al contribuyente. Si el impuesto a pagar es mayor que la retención, el vendedor debe pagar la diferencia al IRS.

Hay opciones para eliminar o reducir la retención. Esto no cambia el hecho de que se debe presentar una declaración de impuestos de los EE.UU. informando de la transacción. El individuo no residente de los EE.UU. debe contratar inmediatamente un profesional calificado para que le ayuda a encontrar las mejores opciones.

Si el precio de venta es de $ 300,000 o menos, el vendedor puede aprovechar una simple exención a la retención FIRPTA. En este caso, si el comprador está dispuesto y está capacitado para firmar una declaración jurada en la que manifiesta que va a hacer uso personal de la propiedad durante un lapso superior al 50% correspondiente a dos períodos de doce meses (dos años) después de la transferencia. De esta manera no es necesario aplicar la retención. Para que la exención tenga validez, el comprador debe ser un individuo y no una sociedad, corporación, patrimonio o fideicomiso.

Si los precios de venta superan los $ 300,000, se deberá aplicar la retención, independientemente del uso que el comprador dé a la propiedad. Esta disposición rige incluso si la venta da como resultado una ganancia o una pérdida. La retención es obligatoria cuando el precio de venta es mayor de $ 300,000.

Si el precio de venta de la propiedad es de $ 300.001 a $ 1.000.000, existe la posibilidad de reducir la retención del 15% al ​​10%. Se usan los mismos criterios a la exención de la retención de FIRPTA para las ventas de $ 300.000 o menos si el comprador destina la residencia para uso personal. Dado que en este momento falta la orientación del Departamento de Impuestos Nacionales, conocido por sus siglas en inglés “IRS”, nuestra interpretación es que el término “residencia” se define de la misma manera que para la exención a la retención descrita anteriormente.

Alternativamente, a cualquier precio de venta, si el impuesto real a pagar es significativamente menor que el monto de la retención es posible solicitar una retención reducida. Esto da lugar a la obtención de un recibo que es un certificado de retención del IRS por una cantidad que puede ser significativamente menor que el 15% requerido. El certificado de retención puede incluso llevar la retención a cero. En general, para obtener los mejores resultados, esta solicitud de retención reducida debe presentarse antes de la venta. La retención FIRPTA se debe presentar al IRS a más tardar 20 días después del cierre. Una vez que se ha presentado una solicitud, el IRS generalmente toma aproximadamente 90 días para emitir el certificado de retención.

Debido al tiempo que tarda el IRS en procesar las solicitudes de retención reducida, muchas veces el cierre tendrá lugar antes de que se reciba el certificado de retención. En este caso, el agente de cierre hace la retención, que es deducida del producto de la venta en vez de ser remitida al IRS, y la guarda hasta que el certificado de retención sea recibido. Una vez que se reciba el certificado de retención, el agente de cierre remitirá la cantidad de retención más baja, si la hubiere, y liberará el saldo de los fondos al vendedor.

La declaración de impuestos de contribuyentes en los Estados Unidos es sobre la base de año calendario. Esto significa que, por ejemplo, si la propiedad se vende en enero, el vendedor debe esperar hasta el año siguiente para presentar una declaración de impuestos y así solicitar un reembolso. Para muchas personas es muy difícil esperar más de un año por un reembolso. Dependiendo de su caso, podría ser aconsejable explorar las opciones mencionadas anteriormente.

La decisión sobre qué opción es mejor para usted depende de los hechos y circunstancias de su situación particular. Las pequeñas diferencias en los hechos pueden tener consecuencias fiscales muy diferentes. Será un placer para nosotros asesorarle acerca de las opciones que hay disponibles para usted y que le permitirán tomar la decisión más conveniente.

About the Author

David A. Cumberland, CPA/CGMA

David Cumberland, CPA / GCMA. Sus principales áreas de práctica incluyen la preparación de impuestos para negocios y para individuos. Habla español, y su énfasis es con clientes internacionales o con intereses internacionales.

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